Dev Dönüşüm İçin En Az 10 Yıl Lazım

Türkiye’de yıllardır konuşulan ancak Van depreminden sonra eksikliği iyice ortaya çıkan ‘dev kentsel dönüşüm’ için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ilk somut adımı attı. Çürük, salaş ve kaçak binaların yıkımını içeren kentsel dönüşüm projesiyle ilgili önceki gün ilk ayrıntıları veren ve hazırlanan taslağı sunan Bakan Erdoğan Bayraktar, bu dev projenin maliyetini de 400 milyar dolar olarak açıkladı.

Ancak kentsel dönüşüm geçmişi pek de parlak olmayan Türkiye’de bu çapta dev bir proje nasıl tamamlanacak? Çünkü Türkiye genelindeki 19 milyon konut stokunun en az yarısının bu proje kapsamında yıkılıp yeniden yapılması ve açıkta kalan insanların da kiracı olarak barındırılması gerekiyor. Tüm bu ayrıntılar hesaplandığında eğer doğru bir planlama yapılırsa şehir plancıları ve müteahhitlere göre dev kentsel dönüşüme biçilen zaman en az 10 yıl.

Kötü algı silinmeli
Öncelikle bu proje için kötü kentsel dönüşüm algısının silinmesi gerektiğini belirten İstanbul Şehir Plancıları Odası Başkanı Tayfun Kahraman, “Eğer doğru giderse proje çok olumlu. Artık başka şansımız yok, bir an önce başlanması gerekiyor” dedi. Kentsel dönüşümün eski örneklerde olduğu gibi mağduriyete dönüşmemesi için iyi bir planlamanın altını çizen Kahraman’a göre, vatandaşa bunun garantisi verilerek, binaların sağlamlık raporlarıyla anlaşmaya oturulması gerekiyor. Bunun çok zorlu bir süreç olduğunu ve uzun yıllar süreceğini belirten Kahraman, tüm meslek odaları olarak projenin hızlanması için ellerinden geleni yapmaya hazır olduklarına da dikkat çekti.

Projede önceliğin mutlaka 1998 öncesi yapılan yaşlı binalara verilmesi gerektiğini belirten Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya, özellikle merkezi yerlerdeki çok eski binalara dikkat çekti. Projenin en eskiden, yeniye doğru ilerleyeceğini söyleyen Dumankaya, “Bu kapsamda 10 milyon bina yenilenecekse, her yıl 1 milyon binadan hesaplasak, en az 10 yıl sürer” dedi. Türkiye’de her yıl zaten 500 bin konut üretildiğine dikkat çeken Dumankaya, bunu iki katına çıkartmak için her sektörün çalışması gerektiğini kaydetti.

Bir yandan da binası yıkılacak kişiler için yeni konut üretilmesi gerektiğini belirten Dumankaya, “Bu çok zorlu bir süreç. Kamu ve özel sektörün ciddi işbirliği gerek. İnsanlara binalarının sağlamlık raporuyla gidilirse daha kolay anlaşma sağlanabilir” diye konuştu.

Yaklaşık 10 milyon binanın öncelikle denetiminin yapılması için de ciddi bir süre gerekiyor. Bunun için özel sektöre de görev düştüğünü ifade eden Anadolu Yapı Denetim Yöneticisi ve İnşaat Mühendisi Murat Akyürek, bunun için mutlaka kamu özel sektör işbirliğine ihtiyaç olduğunun altını çizdi. Projenin öncelikle İstanbul, İzmir gibi riski yüksek pilot illerde başlayacağını belirten Akyürek, “Ayrıca artık bir an önce yapı denetiminde havuz sistemine geçilmeli. Denetimde müteahhitle, yapı denetim firmasının birebir bağlantısı mutlaka kesilmeli” dedi.

Doğru denetim nasıl yapılmalı?
Araştrılan binaların statik açıdan sağlamlığı yapılan beton ve demir testleriyle ortaya çıkarılıyor.
Binadaki belli başlı kolonlardan alınan 15 santimetrelik kesikler laboratuvara basınç testine gidiyor.
Demirin kalitesi için röntgeni çektiriliyor. Bir binanın laboratuvar sonuçları ortalama iki günde tamamlanıyor.
Denetmenlerin araştırdığı binaların sağlam olması için beton sınıfının en az C20 olması gerekiyor.
Çıkan rapor üç renkte sonuçlanıyor. Sarı: Onarım gerekiyor. Yeşil: Sağlam. Kırmızı: Yıkılması gerekiyor.
Türkiye’de ortalama beş katlı bir binada tüm denetim testlerin maliyeti ise 10 bin lirayı buluyor.

Adım adım yıkıma giden yol
* Hangi bölgenin risk açısından öncelikli olduğunun tespiti için üniversiteler işbirliğiyle bölgesel araştırmalar yapılacak.
* Her bölgenin bağlı olduğu belediyeden yapı stoğu çıkartılacak.
* Öncelik 1998 öncesi yapılan eski binalarda olacak.
* Bina stoğu çıktıktan sonra TOKİ’ye bağlı müşavirlik firmaları depreme dayanıklılık denetimleri yapacak. Burada özel sektör desteği gerekiyor.
* Binaların dayanıklılık raporları incelenerek, yıkım ya da onarım kararı alınacak.
* Bina sahipleriyle anlaşılarak yıkım ya da takviye çalışması gerçekleştirilecek.

2-B yasası ‘afet’ için hızlandırıldı
Deprem dönüşümü için de kritik hale gelen 2-B’lerde artık geriye sayım başladı. Tamamlanan yasa taslağıyla 2-B’ler için emlak vergi değeri mi rayiç değeri mi alınacağı belli olacak. Emlak vergi değeri esas alınırsa daha düşük gelir bekleniyor. Ancak rayiç bedel esas alınırsa gelirin 20 milyar lirayı aşacağı tahmin ediliyor. İstanbul’da 16 milyar lira değerinde 2-B arazisi olduğu belirtiliyor. Kadastro ve güncelleme çalışması tamamlanan alan 161 bin 120 hektar olarak belirlenirken, taşınmazların rayiç bedel tespiti de Maliye Bakanlığı’nca gerçekleştirildi. Milli Emlak verilerine göre kıymet takdir çalışması yapılan alan 121 bin 816 hektar oldu. İstanbul’da toplam 9 bin 251 hektar 2-B arazisi bulunuyor. Satışlar sorunsuz olan 5 bin 118 hektarlık alandan başlayacak.